Reklama

Vývoj trhu nemovitostí za 1. pololetí 2018

Daniel Adam Bergmann, 3. 9. 2018

Statistická data z trhu nemovitostí přinesla lehké překvapení – navzdory předchozím prognózám se růst cen nemovitostí nezpomalil, ale ceny stoupají vesele dál: byty (+5,4 %), pozemky (+3,7 %) a rodinné domy (+3,1 %). Na vině jsou paradoxně regulativní doporučení ČNB, které měly růst cen naopak zmírnit a omezit rizika vzniku cenových bublin. A samozřejmě růst sazeb se podílí také, byť kouzlem nechtěného. Přestože průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů vystoupala v červnu 2018 na 2,51%, zájem o hypotéky to nijak neomezuje a to proto, že sazba je stále ještě velmi dobře akceptovatelná. Trh hypoték nestagnuje z důvodu očekáváného dalšího zvyšování sazeb. Stejný efekt mají další opatření ze série doporučení ČNB, která se tentokrát dotknou bonity hypotečních klientů. Od 1. 10. 2018 si nebudou moct půjčit víc, než činí devítinásobek jejich čistého ročního příjmu. Toto opatření na trhu nemovitostí spustilo prakticky paniku.

Lidé, kteří si spočítali, že podle nových podmínek už na hypotéku nedosáhnou, si svoje potřeby bydlení horečnatě snaží vyřídit do října, na vedra nehledíc, přičemž tím vytvářejí tlak na ceny nemovitostí, jichž je nedostatek. Lapidárně řečeno, slušných domů nebo bytů je aktuálně málo, a když se objeví, jsou okamžitě pryč. Realitní makléři potvrzují, že v některých lokalitách (zejména ve Středočeském kraji) jsou schopni prodat dům nebo byt během prvního dne od zveřejnění nabídky. Na prohlídky se čekají fronty. Dnes je dobré prodávat, nikoliv kupovat, protože není pořádně co, a pokud ano, je to drahé.

Než tedy dojde k touženému zklidnění situace, můžeme očekávat zřejmě další krátkodobý růst cen, které se začnou stabilizovat teprve ve 4. čtvrtletí a reálně se situace zklidní až v průběhu roku 2019. Hypoteční trh nyní čekají žně, ale dost možná na dlouhou dobu poslední. Data dále nepřinášejí žádná velká překvapení – byty v Praze nejsou, čímž se zhoršil index dostupnosti bydlení (na pořízení průměrného bytu v Praze potřebujeme nyní 13 ročních průměrných platů, což je 2x horší, než v jiných regionech v republice). Průměrná cena nově postaveného bytu v Praze se však vyšplhala na 94.000 Kč/m2. V nabídce zájemci našli jen 4.550 bytů, přičemž potřeba je zhruba 2x větší. Silná poptávka se proto přelévá do Středočeského kraje, kde už také prakticky není co kupovat. Své nové majitele tak získávají i dlouhodobé ležáky mimo Prahu – obtížně prodejné nemovitosti v horších lokalitách nebo špatném stavu. Enormní zájem o nemovitosti se odráží také v růstu obliby nucených dražeb, do kterých se zoufalí kupující aktuálně pustili, přestože nejde o zrovna jednoduchou proceduru.

Živo je ovšem i mimo metropoli a jejím okolí. V regionech Česka se prodalo ve druhém čtvrtletí 1 465 nových bytů, což je o 215 více než v předchozím čtvrtletí. Meziročně se jedná o nárůst o 7,6 %. Nejvíce z nich bylo v Jihomoravském (360), Plzeňském (330) a Středočeském (290) kraji. Nejméně naopak v severních Čechách, na Vysočině a v Moravskoslezském kraji. Aktuální průměrná cena prodaného bytu v regionech je o téměř 40 000 korun na m2 nižší než v Praze, činí cca 54 846 Kč/m2.

Ruku v ruce s cenami nemovitostí jde i nájemné. I tam dochází k mírnému zvyšování. Svoji roli hraje opět nedostupnost bytů – kdo nemá peníze nebo nervy shánět byt, volí nájem. Dalším tlakem na cenu nájmu v Praze a Brně je Airbnb a dále snaha některých obcí regulovat sociálně vyloučené lokality vytvářením zón bez doplatků na bydlení. I v dalších měsících lze očekávat spíše pozvolný růst nájemného, než stagnaci.

Formulovat jakoukoliv prognózu je v posledních měsících nevděčný úkol. Přesto platí, že trh rezidenčních nemovitostí je na svém historickém maximu a vyvrcholí ve 3. čtvrtletí 2018, pak se začne situace zklidňovat (volnějším tempem růstu), ale stagnace nás čeká zřejmě až v příštím roce. Počítáme s vlivem těchto obecně známých faktorů – 1. dobrá ekonomická situace, 2. slabá nabídka a pouze mírně klesající poptávka, 3. relativně výhodné úvěrové financování, 4. další etapy regulace hypoték (nároky na bonitu a zvyšování úrokových sazeb). Doby, kdy půjde smlouvat o cenu nemovitosti, jsou tedy ještě daleko.