Běžnou praxí v bytových domech je skutečnost, že technická dokumentace buď zcela chybí nebo je ve velmi špatném a neaktuálním stavu. Pojďme se tedy podívat na to, jaké jsou v tomto ohledu zákonné povinnosti vlastníků nemovitostí.
Společnost Nemoinspekt s.r.o. se zabývá prováděním technických auditů bytových domů ať už za účelem nalezení závad v novostavbě před koncem záruky, nebo zjištění aktuálního stavebně technického stavu staršího bytového domu. Pro vypracování cenové nabídky je potřeba zajistit podklady, a zde bývá největší kámen úrazu. Abychom mohli náležitě určit cenu zakázky, je nutné zjistit rozložení a velikost společných prostor, a to je možné zjistit buď z Prohlášení vlastníka nebo ze stavební dokumentace.
"Při své práci koordinátorky zakázek bytových domů ve společnosti Nemoinspekt s.r.o. se často setkávám s tím, že vlastníci bytových domů, tedy SVJ a družstva, nemají k dispozici buď žádnou dokumentaci nemovitosti, nebo je ve velmi špatném stavu," říká Ing. arch. Marie Vyskočilová, manažerka zakázek bytových domů společnosti Nemoinspekt. Pojďme se tedy podívat na to, jaké jsou v tomto ohledu zákonné povinnosti vlastníků nemovitostí.
Základním dokumentem pro SVJ je Prohlášení vlastníka, jehož náležitosti upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zejména § 1166 a následující paragrafy. Prohlášení vlastníka je právním dokumentem, který ustanovuje rozdělení vlastnického práva k domu a pozemkům na vlastnické právo k jednotkám a určuje velikost podílů na společných částech nemovitosti.
Občanský zákoník pevně stanoví, co je společnými částmi představováno (např. vždy je jím pozemek, jehož součástí je dům), nařízení vlády blíže konkretizuje ustanovení občanského zákoníku ohledně společných částí (např. balkony, lodžie, střešní terasy jsou společné prostory ve výlučném užívání vlastníků) a uvádí, co dále může společné části představovat. Spoluvlastníci tak mohou v prohlášení vlastníka za společné části prohlásit i jiné části domu, které v právních předpisech výslovně vyčteny nejsou.
K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Vzhledem k tomu, že Prohlášení vlastníka je nutno vypracovat a vložit na Katastrální úřad při vzniku SVJ, nebývá problém jeho neexistence, jako spíš neaktuální nebo nesprávné údaje. Často se stává u starších domů, že je např. součástí výměry bytové jednotky i sklep nebo jsou prostory nepřesně vyměřeny. Prohlášení vlastníka je třeba aktualizovat vždy při změně vlastnických podílů (např. půdní vestavba), při změně účelu užívání společných prostor nebo při změně půdorysných schémat, např. při přístavbě výtahu.
Prohlášení vlastníka je dokument, který by měl být uschován v archivu výboru SVJ a jednotliví vlastníci by ho měli mít k dispozici. Prohlášení vlastníka by mělo být součástí dokumentace předávané při koupi bytové jednotky.
Doporučujeme si zkontrolovat, zda Vaše Prohlášení vlastníka odpovídá skutečnému stavu a případně ho aktualizovat. I v takovém případě se na nás můžete obrátit – provedeme nové zaměření, vypracujeme grafickou část Prohlášení vlastníka nebo přímo pasport nemovitosti, zjistíme technický stav vaší nemovitosti a doporučíme vám právníka v oboru realitního práva.
Další důležitou záležitostí je zaktualizovaná stavební dokumentace. Dle §125 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, je vlastník stavby povinen uchovávat ověřenou dokumentaci, plně odpovídající aktuálnímu stavu.
Bohužel se nezřídka stává, že developeři novostaveb nepředají kompletní dokumentaci správci nemovitosti ani výboru SVJ, pak je potřeba si zajistit ověřenou Dokumentaci skutečného provedení stavby na příslušném stavebním úřadě. U starších objektů je to spíš pravidlem, že není dostupná žádná dokumentace nebo jakási původní, která už málokdy odpovídá reálnému stavu objektu. V tom případě by měl vlastník nemovitosti zajistit vypracování tzv. pasportu budovy. Pasport budovy je zjednodušená dokumentace skutečného provedení stavby, která byla prokazatelně v minulosti úřadem povolena. Institut pasportu tedy nemá sloužit k legalizaci černých staveb, pouze k narovnání právního stavu. Pasportem tak nelze nahradit chybějící stavební povolení, nahrazuje pouze nedochovanou nebo neexistující dokumentaci skutečného provedení. Pasport obsahuje výkresovou dokumentaci a stručnou technickou a průvodní zprávu dle § 4 vyhlášky č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, v platném znění.
S aktuální stavební dokumentací můžete plánovat a provádět údržbu a renovace efektivněji. Máte přesný přehled o stavu domu a jeho jednotlivých částí, což vám umožňuje identifikovat potřeby a priority. To může vést k úsporám v dlouhodobém horizontu a prodloužení životnosti budovy.
Aktualizovaná stavební dokumentace je užitečná zejména při jakýchkoliv úpravách a renovacích v domě, při řešení nenadálých technických potížích a haváriích, při komunikaci s úřady a dodavateli, kdy umožňuje rychle a přesně sdělit potřebné informace.
Mít aktuální stavební dokumentaci je také důležité pro transparentnost vůči členům SVJ a bytových družstev. Ti mají právo vědět, jak se s jejich společným majetkem nakládá. Dostupnost dokumentace jim umožňuje získat důvěru v řízení a rozhodování těchto organizací.
Aktuální dokumentace v SVJ/BD je také úzce spojena s odpovědností statutárů ze Zákona č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení, o povinnostech i pokutách z neplnění se dočtete v následujícím článku.
Povinnost mít stavební dokumentaci k domu pro SVJ a bytová družstva je klíčová pro dodržení právních předpisů, bezpečnost, efektivní správu, transparentnost a komunikaci. Investice do udržování a aktualizace této dokumentace přináší dlouhodobé výhody pro všechny členy společenství vlastníků jednotek a bytových družstev.
Pokud je výbor vašeho SVJ nebo bytového družstva právě v takové situaci, že nemá k dispozici aktuální dokumentaci stavby, rádi ji pro vás vypracujeme, nemovitost zaměříme, zhotovíme zjednodušenou výkresovou dokumentaci a sepíšeme stručnou technickou zprávu.
Společnost Nemoinspekt s.r.o. pro vás také zajistí technický audit nemovitosti a plán oprav, abyste věděli aktuální technický stav vašeho domu a mohli se tak připravit na budoucí investice, zjistit, které opravy jsou zásadní a nesnesou odkladu a které ještě mohou počkat.
Pro vzorovou zprávu a cenovou nabídku si zavolejte na tel: 730 193 333 nebo pište info@nemoinspekt.cz
Zdroj foto: pixabay.com ______________________________________________________________________ CO VŠE MŮŽETE SE SOUSEDÉ.CZ ZÍSKAT:
V naší Poradně, naleznete nejčastější dotazy a manuály pro používání portálu Sousede.cz.
Pravidelně pořádáme bezplatné vzdělávací webináře s odborníky, registrace a záznamy naleznete ZDE
Pokud hledáte dodavatele služeb, nebo jen radu navštivte naše Tržiště.
Informační letáky s výhodami využívání pro Předsedy SVJ a Vlastníky bytových jednotek k vytištění a vylepení na nástěnku v domě.
Kompletní přehled funkcí a ceník naleznete přímo na webových stránkách.
Výměna stoupaček v bytových domech je investicí, která vyžaduje důkladné plánování a zohlednění mnoha faktorů. Konečné náklady ovlivňují jak výběr materiálu a náročnost práce, tak specifické potřeby a problémy konkrétního domu.
Provádění pravidelných revizí na bytových domech a jejich technickém vybavení je klíčové nejen z hlediska zákonné povinnosti, ale především pro zajištění bezpečnosti obyvatel a prevenci možných nehod či havárií.
Uspořádat kola v přeplněné kolárně bytového domu může být výzva, která často končí poškrábanými rámy a rizikem krádeže. Česká rodinná firma KACERLE, nabízí řešení v podobě kvalitních stojanů na kola, které zajistí pořádek, bezpečnost a snadný přístup