Mezi zákonem upravené možnosti společenství vlastníků rozhodovat o svých záležitostech náleží rozhodování vlastníků přímo na shromáždění, které vyžaduje jejich přítomnost, ale také rozhodování mimo zasedání shromáždění, a to dle ustanovení § 1210 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a násl. (dále také jako „OZ“).
Účelem ustanovení § 1210 OZ a násl. je pak stanovení podmínek k možnostem společenství rozhodnout o svých záležitostech mimo zasedání shromáždění, tj. per rollam. Předmětné zákonné ustanovení v odstavci prvním pak zní následovně: „Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání.“
Dané ustanovení je pak doplněno odstavcem druhým, který stanoví, že rozhodnutím per rollam lze rozhodnout i v jiných případech, připouští-li to stanovy společenství. Z tohoto lze učinit závěr, že stanovy Společenství mohou svou úpravou zakotvit i širší užití rozhodování per rollam, nežli v případě neusnášeníschopného shromáždění.
Dále je pak v ustanovení § 1212 OZ stanoveno, že k platnosti hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.
Účelem této zákonné normy pak nemůže být uložení samostatné povinnosti adresátům, která zakládá bezpodmínečnou nutnost vlastnoručního podepsání hlasovací listiny. Zamýšleným cílem této normy je nepochybně ochrana jednotlivých vlastníků ve smyslu zajištění platnosti právního jednání, tedy hlasování o záležitostech shromáždění a prostředkem této ochrany se pak rozumí stanovení nutnosti písemné formy tohoto jednání.
K platnosti písemné formy právního jednání je pak nutné odkázat na ustanovení § 562 odst. 1 OZ, které stanoví, že písemná forma právního jednání je zachována také za využití elektronických prostředků, které umožní zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.
V zásadě tedy existují dvě podmínky pro platnost právního jednání za dodržení písemné formy, a to určení obsahu písemnosti a určení jednající osoby, která nesmí být zaměnitelná s osobami jinými. Platný právní stav se v tomto ohledu značně posunul nabytím účinnosti nařízení eIDAS¹, které rozšiřuje definici elektronického podpisu v čl. 3 bodu 10 tak, že jde o (jakákoli) data v elektronické podobě, která jsou připojena k jiným datům v elektronické podobě, nebo jsou s nimi logicky spojena a která podepisující osoba používá k podepsání. Tedy např. uvedení jména v závěru e-mailu či SMS zprávy aj.
Reakcí na toto nařízení eIDAS pak byl vnitrostátní předpis v podobě zákona č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce (dále také jako „SET“), přičemž v ustanovení § 7 zákona pak došlo k faktickému uzákonění ekvivalence vlastnoručního podpisu ve vztahu k prostému elektronickému podpisu.
Jestliže se pokusíme o značné zjednodušení výše uvedeného, lze obecně konstatovat, že požadavek na jednoznačné určení jednající osoby (který je obecně naplněn právě podpisem na listině) lze naplnit také i prostřednictvím elektronického interního řešení, které běžně využívají banky či jiné instituce, tedy prostřednictvím tzv. dvoufaktorového ověření jednající osoby. Výhodou dvoufaktorové autentizace jednající osoby je pak předně vyšší míra zabezpečení vůči vnějším hrozbám, tedy vyšší pravděpodobnost zamezení možné záměny jednající osoby.
Platforma Onlinehlas pak takové ověření jednotlivým uživatelům zajišťuje, a to nejprve přihlášením do webového rozhraní platformy za využití individuálně nastaveného hesla a přihlašovacího jména a následně prostřednictvím ověřovacího emailu a potvrzením jednající osoby, který dostatečně věrohodně určí, že se jedná o danou, právně jednající osobu.
Samotný požadavek určitelnosti obsahu hlasovací listiny je pak splněn v případě, že je dostatečně určitelný právní projev jednající osoby. Ke splnění podmínky dostatečné určitelnosti právního jednání pak elektronická forma nemůže a priori bránit.
Závěrem tedy, shrneme-li si vše výše uvedené, můžeme rozhodování v rámci Společenství vlastníků prostřednictvím online dálkového přístupu považovat za naprosto v souladu s aktuálně platnými předpisy.
Mgr. Jan Eisenreich Ladislav Drha, advokátní kancelář s.r.o.
¹ Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 910/2014 ze dne 23. 7. 2014 o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu a o zrušení směrnice 1999/93/ES.
Přečtěte si také:
Jak hlasovat mimo shromáždění, listinně nebo elektronicky?
Elektronické hlasování 21. století
Klasickému hlasování na schůzích nejspíš odzvonilo
Elektronickým hlasováním pomůžete omezit šíření nákazy koronaviru
Vyzkoušeli jsme online hlasování a z výsledku jsme byli překvapeni!
Online hlasování - účinný způsob, jak zachovat činnost a provoz nejen bytového domu!
Zdroj foto: Pixabay.com
Věděli jste, že zloději vnikají do objektů téměř v polovině případů dveřmi? Pokud však narazí na překážku v podobě odpovídajícího zabezpečení, často svou snahu o vloupání vzdají. Zabezpečení vchodových dveří by proto mělo být samozřejmostí u každého, kdo přistupuje zodpovědně k ochraně majetku. Pojďme si proto představit bezpečnostní prvky, které chrání dveře proti otevření či vypáčení a výrazně snižují pravděpodobnost násilného vniknutí.
Bydlíte v bytovém domě s vnitroblokem? Pak máte k dispozici skvělé místo, kde si i v městském ruchu lze užívat poklidný čas v zeleni.
Potřebujete finance na rekonstrukci, nebo modernizaci bytového domu a ušetřit?